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1 澳洲房市持续降温：拍卖清盘率跌破50%，悉尼房价降至两年低点 澳洲房地产市场近期进一步走弱，房屋拍卖成交情况与多个首府城市的住宅价格同步承压。

房地产数据机构Cotality的最新统计显示，全国拍卖清盘率已降至48.

4%，意味着参与拍卖的房产中，成功成交的比例不足一半。

相比今年2月一度超过70%的水平，市场热度明显降温。

从城市表现来看，悉尼的拍卖清盘率为48.

2%，墨尔本为54.

8%，布里斯班仅为25.

2%。

不同地区虽然存在差异，但整体数据反映出买家观望情绪有所增强，房产交易正面临更大的压力。

房价方面，Domain发布的《2026年第三季度房价报告》指出，悉尼独栋住宅中位价当季下跌4.

7%，至约166万澳元，降至近两年来的低点。

报告显示，同一季度澳洲各首府城市房价均出现回落，为约15年来首次出现这一情况，全国房价季度跌幅达到4.

7%。

其中，珀斯季度跌幅达7.

4%，为各首府城市中最明显；

布里斯班和阿德莱德也录得各自有记录以来最大的季度跌幅，墨尔本则出现近四年来最明显的季度下滑。

房价调整已不再局限于个别城市。

高利率和融资条件收紧，是目前购房需求受到抑制的重要因素。

随着澳洲储备银行此前多次上调现金利率，借款人的月供压力及银行对还款能力的评估都受到影响。

即使部分房源价格下降，购房者可获批的贷款额度也未必足够。

据报道，墨尔本准买家Jessica Ongarello与Callum McIntyre原本希望借房价回落的机会进入理想社区，但在9月加息后，银行重新评估其借款能力，最终批出的贷款额度较此前减少10万澳元。

他们因此多次在竞拍中受阻。

这也说明，对不少首次置业者而言，房价降低并不必然意味着购房更加容易。

住房政策同样成为市场讨论的焦点。

联邦政府曾在2026年5月预算案中提出调整负扣税与资本利得税折扣的方案，但相关改革计划于2027年7月才实施，不能将当前市场变化直接归因于尚未生效的措施。

住房部长Clare O’Neil表示，价格涨势放缓与改善住房负担能力的政策方向一致，但不宜仅依据短期波动判断长期趋势。

接下来，市场将继续关注澳联储11月的利率会议。

副行长Andrew Hauser此前指出，在外部供应冲击与通胀预期风险之下，货币政策仍面临艰难抉择。

如果利率再次上调，买家借贷能力及购房信心可能进一步受到影响。

Domain首席住宅经济学家Nicola Powell认为，澳洲房价短期内仍可能面临下行压力。

在借贷成本出现缓解之前，买家信心能否明显恢复仍有不确定性。

对于购房者而言，当前市场虽然提供了更多议价机会，但融资能力依旧是决定能否入市的重要门槛。

2 新州住房危机加剧， 热门区短租房源占住房存量近 5%！

新州住房危机持续恶化，一份本有望缓解租赁房源紧缺的短租行业审查报告，被 Minns 政府搁置三年迟迟没有对外发布。

这份审查原本计划研究收紧短租经营上限，甚至探讨对短租住宿征税，重点针对悉尼热门片区、拜伦湾这类旅游胜地。

当地 Airbnb、Stayz 短租房源大量涌入，挤压本地居民的长租选择，不少本地人因为租金被挤出住房市场。

《悉尼先驱晨报》记者 Jessica McSweeney、Megan Gorrey 报道，新州各地市议会一直在尝试平衡旅游业需求和保障性长租住房缺口，但市议会的监管权限十分有限。

悉尼市议员提出过多项落地难度很高的方案，包括要求预订平台自愿捐款、设置难以执行的年 30 晚经营上限，以及禁止投资者运营短租物业。

但依据新州规划法案，只有州政府才有权力出台禁令。

早年大众担忧短租扰民，如今大量业主入局短租赚取收益。

这类房源推高悉尼租金水平；

在内陆与沿海旅游小镇，住房逐步变成高价度假物业，服务当地旅游业的务工人员难以找到住处，被迫外迁。

AirDNA 统计数据显示，9 月悉尼共有 15683 套活跃短租房源。

格拉坦研究所住房与基建项目负责人 Andrew Barker 指出：全州以及大悉尼范围内，短租房源占住房总量约 1%；

而悉尼市议会辖区，这一比例接近 5%。

短租行业带来的市场影响本身极具争议。

Airbnb 向悉尼市议会提交意见，认为简单一刀切设置上限、下达禁令无法解决住房危机，并称短租在整体住房市场占比很小，并不是房源短缺的根源。

悉尼大学城市与区域规划教授 Nicole Gurran 则认为，在当前严峻的住房环境下，针对房东不在场托管型短租业态实施监管是理所应当的举措。

2023 年末，新州州长 Chris Minns 官宣启动这项短租行业审查。

当时他提到，最多有 9 万套住宅有潜力转为长期租赁，涵盖度假屋、普通出租物业以及空置住宅。

当然并非全部 9 万套房源都会流入长租市场，但这是一块潜力巨大、尚未盘活的住房储备。

时至今日，三年时间过去，政府依旧没有公布审查结果，也没有推出配套监管新政。

旅游业是悉尼

凤凰体育将持续关注后续动态。